中房报记者 唐珊珊 北京报道

5月22日上午9时，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区，从改造项目来看，主要包括支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

从数量上看，今年旧改总数相比去年翻倍，规模之大、覆盖范围之广，体现出非常时期稳投资、扩内需、稳民生的迫切性。

与棚改区改造的大拆大建相比，旧改主要以房屋外立面翻新、水电气路改造以及加建停车场、电梯等基础设施为主，同时，在养老、托幼、医疗等公共服务供给方面进行改善，不涉及拆迁改造，与棚改截然不同。

从改造主体来看，根据《老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）》要求，优先实施整治的小区包括：1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区，1990年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的小区，以及经鉴定部分住宅楼房已成为危房且没有责任单位承担改造工作的小区。此外，“十二五”期间已完成抗震节能改造，但基础设施、基本功能仍存在不足，或物业管理不完善的小区也被纳入了整治范围。

老旧小区改造专家观点

对于此次旧改力度的加大，中房智库执行院长、中央财经大学副教授柴铎认为：

老旧小区不是城中村，也不完全等同于棚户区。城中村是由于历史原因、发展过快纳入城市范围内的，土地（仍未征地）和居民性质仍属于农村集体的片区。棚户区的土地性质已经属于城市国有，但一般指的是简易房屋和棚厦房屋集中区。事实上，当前城市中影响居民居住生活质量的最广泛的问题是老旧小区，涉及的主要是城市原住民、以及无力购买更好区位、更高档次住房的“第一代城市新人”利益。因此，解决这部分人群问题是真正的民生问题。

在他看来，旧改源于我国高速的城镇化开发建设遗留下许多住房历史问题。

在其对46个城市的前期调研中，老旧小区的产生原因主要有五方面：一是前期计划经济时代单位自建房并对其进行维护管理，后期由于单位改制、倒闭破产等原因造成小区无人管理，环境和公共服务质量差。二是前期开发房屋缺乏规划设计前瞻性，停车、卫生等生活设施缺乏，房屋设计不能满足现代生活需求。三是部分房屋开发商前期追求高周转速度，加之监管不严，造成严重房屋质量问题。四是城市或片区整体产业衰退，带来片区产居环境整体恶化。五是由于后期周边公共基础设施、特别是大规模交通设施建设破坏了片区空间结构和肌理，使得原先居民区成为“被遗忘的空间”。

对于此次旧改的政策意图，柴铎认为:

老旧小区改造是重要的民生事业，旧改体现了中央政策坚持发展为了人、以人为本的精神，对均衡、公平、充分、高质量发展的重视。在经济形势承压背景下，不再把追求经济数字增速作为目标，转而将居民生活均衡作为重点。

同时，城镇化依然是我国经济增长的重要驱动力，但未来大规模城市扩张已不可持续，未来，城市更新将成为城市“内涵式、紧凑型”健康发展建设的主要方向，也将是房地产行业聚焦的主要市场。

老旧小区改造作为城市更新的主要内容之一，也是在“转变大规模城市扩张，城市紧凑型、集约化发展”背景下，挖掘存量空间承载力潜能、增强城市空间服务功能、改善城市面貌、促进城市多中心发展、优化城市通勤架构、梳理城市空间肌理和形态、打造宜居城市的必要措施，具有多方面重要意义。

同时，老旧小区改造是得民心、遂民愿、健康的“修炼内功”性质的政府投资，也是在避免大拆大建的前提下，拉动社会投资、促进消费、带动相关建筑装修、建材、家装家电等行业发展的有效措施，会对相关产业发展带来利好，有助于“六稳、六保”。

在谈及旧改如何推动时，他表示：老旧小区之所以需要政府推动改造，一是历史积累问题多，二是居民结构复杂难以协调，三是需要投资多，需要一定政府扶持。

当前由于宏观经济承压，加上房地产行业长期调控，地方政府财政收入压力加大。而为了拉动和促进经济增长，实施减税降费、扩大政府支出，增加社会保障性支出无疑又会增加政府财政压力。2019年，我国大陆31个省市自治区全部出现较大程度财政赤字，2020年受新冠疫情影响，财政压力还会进一步加大。在这样的局面下，老旧小区改造不可能完全依靠政府投资，需要大量借助社会力量。

在这方面，房地产企业具有先天的项目改造和开发建设经验优势、专业化优势、各类资源要素获取的优势和项目运营管理优势。“麻雀再小也是肉”，老旧小区改造会给房地产开发商、各类城市更新基金、资本机构（VC、PE）提供新的投资机会，但在合作中需要谨慎把握风险，特别是地方政府的信用风险。

但他同时也认为，旧改对房地产市场供求的影响要从两方面分析，不能片面判断。

一方面，改造后小区环境质量和生活条件提升，必然有助于房屋价值（销售价格）提升；同时，老旧小区很多位于城市区位条件很好、各方面设施成熟的区域，相当于增加了一部分满足现代生活需求的房源供给；此外，老旧小区改造可能会打消一部分原先居住于此的改善性需求换房意愿。

综合来看，确实可能会对新房市场销售造成一定影响，但在人口涌入的高能级城市中，由于市场总体处于供不应求的状态，这一影响也有限。而且，由于住房具有唯一的位置属性和不可替代性，也不必过度夸大老旧小区改造对新房销售的影响。

另一方面，老旧小区改造后，由于房屋价值提升，原先住户更有能力和可能卖掉住房、购买新房，也可能释放一些市场需求。

老旧小区改造对于地方政府而言将带来怎样的影响？

柴铎认为:一方面，民生改善属于政绩工程；另一方面，改造后的小区意味着未来若干年内都不可能进行土地二次开发，而这些小区往往区位条件好、配套成熟、地价较高，不选择动迁、而选择改造，对于地方政府而言也很“心疼”，地方政府在权衡经济利益和民生利益方面的“众生相”值得观察。

大规模开展老旧小区改造可能意味着城市传统核心区通过土地二次开发、改造释放出新的优质地块会越发稀缺，可能加剧开发商土地竞争（北京近期分钟寺、东坝河地块的争夺可见一斑）。

另一方面，改善物业服务本就是老旧小区改造的题中之意，物业管理企业是改造过程中必须参与、必须发挥作用的主体。另一方面，改造后的小区，对物业服务质量的要求、专业性的要求必然会提升，对高素质、优质物业服务的需求将增加，为物业管理企业创造了市场机遇。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为：今年两会对房地产市场的表述：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。

此次报告中，提及持续改造城镇老旧小区，注重居住社区环境，未提及“棚户区改造”。年内会议也多次提出老旧小区的改造，本次两会指出了具体的量化目标3.9万个，表明政府对改造老旧小区的决心。

旧改中的机遇

5月20日，北京市住建委等5部门曾联合印发了《北京市老旧小区综合整治工作手册》，此次发布的手册中，对各线条旧改工作开展做了更为全面详细的规定。

其中，关于物业部分，报告中指出：旧改小区选定物业管理模式，可通过招投标或其他业主认可方式选聘物业服务企业。区房屋行政主管部门可向街道办事处（乡镇政府）提供物业服务企业信息，协助街道办事处（乡镇政府）选择一批信誉好，有意愿，具有老旧小区管理经验的物业服务企业。

此项细则是否会为社会上一些民营物管企业带来行业机遇？

北京一位TOP30房企物业总经理在接受记者采访时表示：“这对物管行业，尤其是一些民营物管企业是一次难得的发展机遇。”

但他同时也提出，目前物管企业参与老旧社区的管理的难点：一、前期社区改造是由政府出钱把老旧社区进行改造，比如供水管线、加装电梯、增加社区活动设施等。但后期引入物业公司进行社区管理，这部分物业费用需要业主自己承担。

老旧社区改造之前物业费价格普遍低于新建商品房社区，居民可能会对突然提高的物业费较为排斥。

另外，政府想找好的物业公司，但相应的门槛也不低，所以目前真正参与到老旧社区的物业公司很少，品牌物管公司基本没有。

转自：今日头条
来源： 中国房地产报
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